Atunci cand vizionati un apartament sau o casa pe care intentionati sa o cumparati, probabil verificati suprafata, numarul de camere, etajul, orientarea, starea finisajelor si, evident, pretul.
Sunt putini cumparatori care cer sa vada certificatul de performanta energetica al proprietatii imobiliare inainte de a lua o decizie, si mai putini sunt cei care chiar il citesc cu atentie si inteleg ce spune despre imobilul respectiv.
Aceasta neglijenta se poate transforma in costuri semnificative pe care le veti suporta luna de luna, an de an, atata timp cat veti locui acolo.
Certificatul energetic nu este doar o hartie obligatorie pe care vanzatorul trebuie sa o prezinte la notar, ci un document tehnic care va ofera informatii concrete despre modul in care cladirea consuma energie si despre costurile de utilizare pe care le puteti anticipa.
Daca invatati sa il cititi corect, acest document devine un instrument de negociere si un ghid pentru deciziile financiare pe care urmeaza sa le luati.
Ce este, de fapt, certificatul de performanta energetica
Certificatul de performanta energetica este un document oficial care evalueaza consumul de energie al unei cladiri sau al unei unitati de cladire, fie ca este vorba despre un apartament, o casa, un spatiu comercial sau un birou.
Documentul este elaborat de un auditor energetic pentru cladiri, atestat de Ministerul Lucrarilor Publice, Dezvoltarii si Administratiei, si este inregistrat cu un cod unic in baza de date nationala.
Cadrul legal care reglementeaza certificarea energetica a cladirilor in Romania este Legea nr. 372/2005 privind performanta energetica a cladirilor, republicata si actualizata.
Aceasta lege transpune in legislatia romaneasca directivele europene in materie si stabileste printre altele si care sunt obligatiile proprietarilor, precum si consecintele nerespectarii acestora.
Actul clasifica cladirea pe o scara de la A+ la G, in functie de consumul anual specific de energie primara, exprimat in kWh/m²/an, clasa A+ desemneaza cladirile cu cele mai reduse consumuri, iar clasa G pe cele cu cele mai mari.
Daca ati cumparat vreodata un frigider sau o masina de spalat, logica este similara: litera de pe eticheta va spune cat de eficient este aparatul si, implicit, cat va va costa sa il folositi.
Ce informatii gasiti in certificatul energetic si cum le interpretati
Dincolo de clasa energetica, care este indicatorul cel mai vizibil, certificatul de performanta energetica contine date tehnice concrete pe care merita sa le intelegeti inainte de a semna un contract de vanzare-cumparare.
Consumul total specific de energie primara, exprimat in kWh/m²/an, este cifra care va arata cata energie consuma imobilul intr-un an, raportata la suprafata utila.
Cu cat aceasta valoare este mai mica, cu atat costurile dumneavoastra cu energia vor fi mai reduse.
Daca comparati doua apartamente cu suprafete similare, in aceeasi zona, dar cu consumuri specifice diferite, diferenta se va reflecta direct in facturile lunare.
Consumul defalcat pe categorii de utilizare va arata de unde provine cel mai mare consum: incalzire, racire, preparare apa calda menajera, ventilatie sau iluminat interior.
Aceasta informatie este utila pentru a intelege unde sunt punctele slabe ale imobilului.
Un apartament cu un consum foarte mare la capitolul incalzire probabil are probleme cu izolatia termica sau cu tamplaria, in timp ce unul cu consum ridicat la racire poate fi orientat nefavorabil sau poate avea suprafete mari de geam expuse la soare.
Caracteristicile termice ale elementelor de anvelopa descriu calitatea izolatiei peretilor exteriori, a ferestrelor, a acoperisului si a planseelor spre exterior sau spre spatii neincalzite.
Aceste date va spun daca cladirea pierde caldura prin pereti, prin acoperis sau prin ferestre vechi si ineficiente.
Emisiile echivalent CO2, exprimate in kg/m²/an, reflecta impactul cladirii asupra mediului.
Desi acest indicator nu va afecteaza direct buzunarul in prezent, tendinta europeana este clara: cladirile cu emisii ridicate vor fi supuse unor reglementari tot mai stricte in viitor, iar valoarea lor pe piata va fi afectata.
Sectiunea de recomandari: harta investitiilor inteligente
Poate cea mai valoroasa si cea mai ignorata parte a certificatului energetic este sectiunea de recomandari.
Aici, auditorul energetic a calculat, pe baza caracteristicilor reale ale imobilului respectiv, ce masuri ar reduce cel mai eficient consumul de energie si cu ce economii estimate.
Aceste recomandari pot include termoizolarea fatadei, inlocuirea tamplariei exterioare cu una mai performanta, modernizarea sistemului de incalzire, montarea unor panouri fotovoltaice sau a unei pompe de caldura.
Pentru fiecare masura, auditorul estimeaza economia anuala de energie pe care o puteti obtine.
Daca intentionati sa cumparati un imobil mai vechi si sa il renovati, aceasta sectiune este punctul de plecare corect.
In loc sa ghiciti ce anume ar trebui imbunatatit, aveti un calcul tehnic bazat pe date reale, astfel ca puteti prioritiza investitiile in functie de raportul cost-beneficiu si puteti estima in cat timp va recuperati banii investiti prin economiile la facturi.
Ca potential cumparator, puteti folosi aceste recomandari si ca argument de negociere, daca imobilul necesita investitii semnificative pentru a deveni eficient energetic, acest lucru ar trebui reflectat in pretul de achizitie.
Cladirile noi si standardul NZEB
Pentru cladirile noi, situatia este diferita. Incepand cu 31 decembrie 2020, toate constructiile noi din Romania trebuie sa respecte standardul cladirilor al caror consum de energie este aproape egal cu zero, cunoscut sub acronimul NZEB (Nearly Zero Energy Building).
Conform Legii nr. 372/2005, o cladire NZEB are o performanta energetica foarte ridicata, iar consumul sau de energie este acoperit in proportie de cel putin 30% din surse regenerabile.
In practica, aceasta inseamna o anvelopa termica foarte bine izolata, tamplarie de inalta performanta, sisteme eficiente de incalzire si racire si, de regula, surse proprii de energie regenerabila precum panouri fotovoltaice sau pompe de caldura.
Daca achizitionati un apartament intr-un bloc nou construit dupa 2020 sau o casa finalizata recent, certificatul energetic ar trebui sa indice o clasa A sau A+.
Daca documentul arata o clasa C, D sau mai joasa, este un semnal ca ceva nu corespunde cerintelor legale sau ca exista aspecte pe care merita sa le clarificati inainte de a semna contractul.
De ce conteaza clasa energetica pentru valoarea imobilului
Piata imobiliara din Romania evolueaza in directia unui interes tot mai mare al cumparatorilor fata de costurile de utilizare ale locuintei.
Cresterile preturilor la energie din ultimii ani au schimbat modul in care oamenii evalueaza o achizitie imobiliara, pe langa pret, locatie si suprafata, tot mai multi cumparatori pun intrebari despre clasa energetica si despre facturile lunare estimate.
Un imobil cu clasa energetica superioara se vinde, in general, mai rapid si la un pret mai bun decat unul cu performanta energetica slaba, la suprafete comparabile si in aceeasi zona, iar diferenta de pret poate fi justificata de economiile pe care noul proprietar le va realiza pe toata durata de utilizare a locuintei.
Din perspectiva vanzatorului, un certificat cu clasa energetica buna devine un argument de vanzare, in timp ce din perspectiva cumparatorului, un certificat cu clasa slaba poate fi un argument de negociere sau un semnal ca urmeaza investitii suplimentare.
Cum verificati validitatea certificatului energetic
Certificatul de performanta energetica trebuie sa poarte un cod unic de inregistrare emis de Ministerul Lucrarilor Publice, Dezvoltarii si Administratiei.
Acest cod confirma ca documentul a fost elaborat de un auditor atestat si ca este inregistrat in baza de date nationala.
Certificatele emise fara cod unic sunt nule de drept, conform Legii nr. 372/2005, si nu pot fi utilizate in tranzactii imobiliare.
Inainte de a accepta orice certificat, verificati ca acesta contine codul de inregistrare si ca datele de identificare ale imobilului corespund cu cele din actele de proprietate.
Valabilitatea unui certificat energetic este de 10 ani de la data emiterii, dar daca in aceasta perioada au fost efectuate lucrari de renovare majora care au modificat performanta energetica a imobilului, certificatul existent nu mai este valid si este necesar unul nou, care sa reflecte starea actuala a cladirii.
Ce ar trebui sa faceti inainte de a cumpara un imobil
Solicitati certificatul de performanta energetica inainte de a lua o decizie finala de achizitie, nu doar la momentul semnarii actelor la notar.
Cititi documentul cu atentie si intelegeti ce spune despre imobilul pe care intentionati sa il cumparati.
Comparati consumul specific de energie primara cu cel al altor imobile pe care le-ati vizionat si verificati recomandarile din certificat si estimati costurile investitiilor necesare pentru a imbunatati performanta energetica. Folositi aceste informatii in negocierea pretului de achizitie.
Pentru imobilele noi, verificati daca clasa energetica corespunde cerintelor legale privind cladirile NZEB, iar pentru imobilele vechi, intelegeti ca o clasa energetica slaba inseamna facturi mai mari si, posibil, investitii viitoare in eficientizare.
Certificatul energetic nu este o formalitate pe care sa o ignorati, el este un document care, citit corect, va poate economisi bani si va poate ajuta sa luati decizii informate.